ธุรกิจและการเงิน

เยาวราช ทำเลทองฝังเพชร

Published 11 ก.ย. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

เยาวราช ทำเลทองฝังเพชร

บรรยากาศโดยรวมของที่อยู่อาศัยภายในย่าน ‘เยาวราช’ ที่เห็นๆ กันอยู่จะเป็นรูปแบบของตึกแถวแบบโบราณ ซึ่งมีมาตั้งแต่รุ่นปู่ย่าของครอบครัวนั้นๆ หรือไม่ก็อาคารพาณิชย์ที่ไม่ได้ตกแต่งให้หวือหวาอะไรนัก มีความเป็นชุมชนเก่าชัดเจน แต่ก็มีเรื่องราวและความเป็นวัฒนธรรมแบบจีนชัดสุดๆ แทรกอยู่

บริเวณใจกลางย่านนี้ (เส้นถนนเยาวราชที่มีการค้าขาย) อาจจะยังไม่มีการเปลี่ยนแปลงรูปแบบของสิ่งปลูกสร้างไปอีกนาน แต่ในพื้นที่โดยรอบก็เริ่มมีโครงการอสังหาฯ ใหม่ๆ เข้ามาบ้างแล้ว ภาพรวมของโครงการส่วนใหญ่จะเป็นการสร้างที่อยู่อาศัยผสมผสานพลาซ่าที่ไม่ใหญ่มาก เน้นใช้สอยพื้นที่ได้เต็มที่ ภายใต้สไตล์ที่ให้กลิ่นของความเป็นวิถีจีนร่วมสมัยนิดๆ 

เกิดใหม่ใน ‘เยาวราช’

ในช่วง 5 ปีมานี้ ในพื้นที่ ‘เยาวราช’ และใกล้เคียงที่เชื่อมถึงเยาวราชได้ไม่ยาก มีการก่อสร้างโครงการใหม่ขึ้นมาพอสมควร ซึ่งถือเป็นการผุดใหม่ในพื้นที่เก่าบางจุดที่คนท้องถิ่นเดิมได้ขายไป เรียกได้ว่า ‘เกิดใหม่ ในถิ่นเก่า’ ก็คงไม่ผิด

สเตชั่นวัน (Station One)
ประเภท: คอนโดฯ เตี้ย + ช้อปปิ้งพลาซ่า ความสูง 7 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 56 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 2.59 ล้านบาท
พิกัด: ห่างจากสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกร 100 เมตร
แอม ไชน่าทาวน์ (I’m China Town Residence)
ประเภท: คอนโดฯ เตี้ย ความสูง 8 ชั้น1 อาคาร จำนวน 46 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 2.9 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกร 
ศุภาลัย พรีเมียร์ เจริญนคร
ประเภท: คอนโดฯ สูง 26 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 578 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 3.1 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับทางด่วนพิเศษศรีรัชและรถไฟฟ้าสายสีทองคลองสาน (ในอนาคต)
บันยันทรี เรสซิเด้นซ์ ริเวอร์ไซด์ กรุงเทพฯ
ประเภท: คอนโดฯ สูง 45 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 133 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 22.9 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับแม่น้ำเจ้าพระยา (16 เมตร) และรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีหัวลำโพง
เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ
ประเภท: คอนโดฯ สูง 52 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 146 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: สอบถามเพิ่มเติมกับทางโครงการ 0-2118-2211
พิกัด: อยู่ใกล้ท่าเรือสี่พระยาและห่างจากใจกลางย่านเยาวราชประมาณ 3 กิโลเมตร
เดอะริช อเวนิว แอท ดำรงรักษ์
ประเภท: ความสูง 4 ชั้นหน้ากว้าง 4 เมตร จำนวน 16 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 19.5 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินสถานีวังบูรพา สถานีวัดมังกร และสถานีสนามไชย 
เดอะรูม เจริญกรุง 30
ประเภท: คอนโดฯ สูง 23 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 211 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 8.69 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าใต้ดินหัวลำโพงและทางด่วนพิเศษศรีรัช
แมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ณ ไอคอนสยาม
ประเภท: คอนโดฯ สูง 70 ชั้น 1 อาคาร 379 ยูนิต
ราคาเริ่มต้น: 12 ล้านบาท
พิกัด: อยู่ใกล้กับท่าเรือสี่พระยาห่างจากใจกลางย่านเยาวราชประมาณ 3 กิโลเมตร 

‘แอม ไชน่าทาวน์’ มิกซ์ยูส 3 พันล้าน ใหญ่สุดในถิ่นมังกร

โครงการ ‘แอม ไชน่าทาวน์’ (I’m Chinatown) มิกซ์ยูสสไตล์ Modern Chinese มูลค่ากว่า 3 พันล้านบาทตั้งอยู่บนเนื้อที่ขนาดกว่า 3 ไร่ ของถนนเจริญกรุง บริเวณหน้าสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินวัดมังกร กำลังจะเป็นแลนด์มาร์กใหม่ในย่านนี้ 

ปัจจุบันโครงการแล้วเสร็จไปแล้วร่วม 80% และเตรียมที่จะเปิดให้บริการอย่างเต็มรูปแบบภายในไตรมาสที่ 4 ของปี 2562 

แอม ไชน่าทาวน์ แบ่งเป็น 3 ส่วน ได้แก่ คอนโดมิเนียม โรงแรม และศูนย์การค้า 

1. คอนโดมิเนียม ใช้ชื่อว่า I’m Chinatown Residence เป็นอาคารโลว์ไรส์สูง 8 ชั้น มีพื้นที่รวมประมาณ 2,000 ตารางเมตร เป็นคอนโดมิเนียมแบบตกแต่งพร้อมเข้าอยู่ ขนาดตั้งแต่ 20-25 ตารางเมตร มียอดจองเต็ม 100% ตั้งแต่เปิดจองได้ไม่นาน ซึ่งลูกค้าส่วนใหญ่เป็นผู้อยู่อาศัยและผู้ประกอบการในย่านเยาวราชเดิมอยู่แล้ว (ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท)

2. โรงแรม บริษัท ได้บรรลุข้อตกลงกับเชนโรงแรมชั้นนำของเมืองไทยในการเข้ามาบริหารโรงแรมระดับ 4 ดาว จำนวน 224 ห้อง และได้กำหนดอัตราค่าห้องพักต่อคืน เริ่มต้นที่ 2,400 บาท ซึ่งมั่นใจว่าจะมีอัตราการเข้าพัก หรือ Occupancy Rate ไม่ต่ำกว่า 90% ตลอดทั้งปี โดยคาดว่าตัวโรงแรมจะตั้งอยู่ชั้น 4-8 ของส่วนศูนย์การค้า

3. ในส่วนของศูนย์การค้า เป็นศูนย์การค้าเต็มรูปแบบเพียงแห่งเดียวของย่านเยาวราช และในปัจจุบัน บริษัทสามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้แล้วถึง 95% และคาดว่าจะครบ 100% ภายในไตรมาส 3 นี้ และคาดว่าจะสามารถรับรู้รายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่ได้กว่า 100 ล้านบาทต่อปี

สำหรับโครงการนี้ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าที่เป็นทั้งคนที่มาเที่ยวหรือช้อปปิ้งย่านเยาวราช พ่อค้าแม่ค้า นักท่องเที่ยว และนักธุรกิจชาวต่างชาติ โดยแบ่งออกเป็น 4 ชั้น

  • ชั้น B จะเป็นศูนย์รวมของฝากชื่อดังของย่านเยาวราช รวมถึงกูร์เมต์ไทย ทั้งยังมีร้านให้บริการด้านต่างๆ เพื่อเพิ่มความสะดวกให้กับไลฟ์สไตล์ประจำวันของผู้มาใช้บริการที่โครงการ ภายใต้แนวคิด Little China 
  • ส่วนชั้น 1 และ 2 จะเป็นโซนร้านอาหาร เครื่องดื่มแบรนด์ชั้นนำ เช่น Starbucks, KFC, Dairy Queen, Yi Fang, Bar B Q Plaza, MK, Yayoi, Krispy Kreme, Hachiban Ramen, New York Deli, Jamba Juice และลิ้มจิงเฮียง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีศูนย์อาหารซึ่งรวบรวมร้านอาหารสตรีตฟู้ดชื่อดังจากทั่วกรุงเทพฯ
  • ส่วนชั้น 3 จะเป็นโซน Health & Beauty ที่มีร้านไฮไลต์ เช่น Jetts Fitness และ Let’s Relax Spa เป็นต้น

นอกจากนี้โครงการ I’m Chinatown ยังมีที่จอดรถชั้นใต้ดิน 6 ชั้น รองรับรถยนต์ได้มากกว่า 300 คัน ซึ่งเป็นที่จอดรถที่ใหญ่ที่สุดในย่านเยาวราชอีกด้วย

เรียกว่าเป็นโครงการแนวใหม่ ที่เชื่อว่าจะมาผสมผสานกับวัฒนธรรมของความเป็นเยาวราชเดิม ที่จะช่วยสร้างทางเลือกในการใช้ชีวิตในโซนเยาวราชได้อย่างมีสีสันกว่าเดิม

รถไฟฟ้าผ่านเยาวราชแล้วนะ

จุดเด่นสำคัญที่ข้ามไปไม่ได้ของเยาวราช คือโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค รถไฟฟ้าสายใหม่ที่ตอนนี้ทดลองให้ใช้แล้ว และก็จะเปิดบริการจริงสิ้นเดือนกันยายนนี้ 

โครงการมีแนวเส้นทางต่อขยายจากรถไฟฟ้ามหานคร สายเฉลิมรัชมงคล (สายสีน้ำเงิน ช่วงหัวลำโพง-บางซื่อ) ซึ่งเปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน โดยช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ระยะทาง 16 กิโลเมตร เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดินจำนวน 4 สถานี และโครงสร้างทางวิ่งยกระดับ จำนวน 7 สถานี

แนวเส้นทางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินมีลักษณะเชื่อมต่อกันเป็นวงแหวนขนาดใหญ่ หรือ Circle Line ครอบคลุมพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นใน และเชื่อมต่อการเดินทางระหว่างฝั่งธนบุรีกับฝั่งพระนครให้มีความสะดวกรวดเร็วยิ่งขึ้น อีกทั้งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินยังมีจุดเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนอื่นๆ ได้แก่ รถไฟ รถไฟฟ้า รถโดยสาร และเรือโดยสาร เพื่อช่วยลดความแออัดของการจราจรบนถนนสายสำคัญๆ ในเขตเมืองได้เป็นอย่างดี สิ่งนี้คือดีมาก

ราคาซื้อขายบ้าน-คอนโดฯ

แม้ว่าแหล่งอยู่อาศัยแบบคอนโดมิเนียมจะกระจายตัวอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงอย่างสามย่าน หัวลำโพง และพระรามสี่มากกว่าย่านเยาวราช แต่กลับมีกลุ่มที่อยากลงทุนและเช่าที่ให้ความสนใจในย่านนี้มากพอสมควร จากความชื่นชอบการอยู่อาศัยท่ามกลางชุมชนเก่า ผสมผสานกลิ่นอายทางประวัติศาสตร์ไทย-จีน 

  • ราคาประเมินที่ดินในเยาวราชอยู่ที่ 700,000 บาทต่อตารางวา
  • แนวทางการพัฒนาอสังหาฯ ในย่านนี้จะเป็นรูปแบบคอนโดมิเนียมเสียมาก ตามริมถนนเยาวราชหรือในรัศมีใกล้เคียงกระจายตัวกันออกไป
  • ราคาเริ่มต้น 2.5-3 ล้านบาท รูปแบบห้องสตูดิโอและแบบ 1-2 ห้องนอน
  • กลุ่มเป้าหมาย ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ใช้ชีวิตอยู่ในย่านเยาวราชอยู่แล้ว แต่ต้องการขยายพื้นที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม และกลุ่มนักลงทุนปล่อยเช่าให้แก่ชาวต่างชาติ
  • ราคากลางคอนโดฯ อยู่ที่ 151,786 บาทต่อตาราเมตร (โครงการแนวราบในย่านนี้ไม่พบการพัฒนา จึงไม่มีข้อมูล)

ราคาค่าเช่าบ้าน-คอนโดฯ

  • ราคาเฉลี่ยค่าเช่า (คอนโดฯ) ในเยาวราช เริ่มต้นที่ 12,000 บาทต่อเดือน ในขนาดพื้นที่ไม่เกิน 35 ตารางเมตร (ราคาเพิ่มตามขนาดพื้นที่)
  • รูปแบบห้องชุดที่ได้รับความนิยมคือ ห้องสตูดิโอ และแบบ 1-2 ห้องนอน 
  • ผลตอบแทนในการลงทุนคอนโดย่านเยาวราชสะท้อนผ่านอัตราการปล่อยเช่าต่อปีที่ราว 5.7-6%

อ้างอิง: DDproperty



Advertising