ธุรกิจและการเงิน

รู้ก่อนเลือก ‘บ้านรัฐ’ ปะทะ ‘บ้านเอกชน’

Published 18 มิ.ย. 2019

By โชติ เวสสวานิชกูล

รู้ก่อนเลือก ‘บ้านรัฐ’ ปะทะ ‘บ้านเอกชน’

ก็เพราะว่าคนเรามันเกิดมาไม่เท่ากัน บางคนร้วยรวย บางคนจ๊นจน!! 

ยิ่งคนบ้านๆ หาเช้ากินค่ำ และเหล่ามนุษย์เงินเดือนอยากมีที่อยู่อาศัยสักหลัง ก็คงต้องคิดแล้วคิดอีกว่าจะเลือกบ้านแบบไหนที่เหมาะสม คุ้มค่า และมีปัญญาจะส่งเสียค่าบ้านไปได้ตลอดรอดฝั่ง

แล้วเคยสงสัยกันหรือไม่ว่า โครงการที่อยู่อาศัยในบ้านเรามีกี่แบบให้เลือก

ถ้าพูดกันแบบไม่ต้องแจกแจงเยอะ มันก็มีตั้งแต่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ แต่ถ้าบอกว่าใครเป็นคนทำ ก็จะมี 2 กลุ่มเท่านั้นแหละ นั่นก็คือ บ้านจากหน่วยงานภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นบ้านชุมชนการเคหะ หรือบ้านเอื้ออาทร กับบ้านจากภาคเอกชนทั่วไป 

แล้วทั้ง 2 กลุ่มต่างกันอย่างไร อันนี้เดี๋ยวว่ากันอีกที แต่ก่อนอื่นไปเริ่มกันที่ความแตกต่างระหว่าง ‘โครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติ’ กับ ‘บ้านเอื้ออาทร’ ที่เป็นบ้านจากทางรัฐกันก่อน

โครงการชุมชนการเคหะแห่งชาติ

ลักษณะที่อยู่อาศัย = เป็นที่อยู่อาศัยมือหนึ่ง

กรรมสิทธิ์ = เป็นโครงการขายขาด คล้ายๆ กับโครงการบ้านของเอกชน สามารถผ่อนดาวน์ในช่วงที่โครงการกำลังก่อสร้าง เมื่อสร้างเสร็จก็ให้ลูกค้ายื่นกู้ธนาคาร หากกู้ผ่าน ก็จดจำนอง รับโอนกรรมสิทธิ์ (ชื่อโฉนดเป็นของผู้ซื้อ แต่โฉนดตัวจริงติดจำนองกับธนาคาร เหมือนโครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน) เมื่อผ่อนธนาคารครบจำนวน ทำธุรกรรมที่กรมที่ดินเรียบร้อย โฉนดตัวจริงถึงจะเป็นของผู้ซื้อ

การซื้อขาย เปลี่ยนมือ = ทำได้ตามปกติ เหมือนโครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน

บ้านเอื้ออาทร

ลักษณะที่อยู่อาศัย = เป็นที่อยู่อาศัยมือสอง ถ้าต้องการซ่อมแซม ก็ต้องตกลงกับเจ้าหน้าที่ขายของโครงการนั้นๆ ว่าจะดำเนินการให้หรือไม่ 

กรรมสิทธิ์ = ในช่วง 5 ปีแรก ยังเป็นกรรมสิทธิ์ของการเคหะฯ ต่อให้คนซื้อจะซื้อด้วยการกู้ธนาคาร แต่ก็ยังไม่ได้สิทธิ์ในการจดจำนองกับธนาคาร เพราะชื่อกรรมสิทธิ์ยังเป็นของการเคหะฯ (ยังไม่ต้องจ่ายเงินค่าจดจำนอง)

การซื้อขาย เปลี่ยนมือ = ตามกฎหมายเกี่ยวกับบ้านเอื้ออาทร คือ ห้ามทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปีแรก นั่นหมายถึง ในช่วง 5 ปีแรก เมื่อกรรมสิทธิ์เป็นของการเคหะฯ คนทั่วไปจะมาซื้อขายกันเองไม่ได้ ถ้ามีการซื้อขายกัน มีโอกาสเสี่ยงเป็นโมฆะได้ ผู้ที่ซื้อต่อมีโอกาสจ่ายเงินฟรี (ตอนนี้เจอกรณีดังกล่าวเยอะมาก)

รู้ก่อนเลือก ‘บ้านรัฐ’ ปะทะ ‘บ้านเอกชน’,Rabbit Today

บ้านรัฐ VS บ้านเอกชน

ทีนี้ถ้ามาดูในส่วนของโครงการที่อยู่อาศัยของเอกชน ซึ่งเราก็คงทราบกันดีว่าเป็นโครงการที่อยู่อาศัยที่ถูกพัฒนาโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง ตั้งแต่แลนด์แอนด์เฮ้าส์, แสนสิริ, พฤกษา, แอลพีเอ็น, อนันดา, ศุภาลัย และอีกเพียบ 

…แล้วบ้านโครงการของรัฐกับโครงการเอกชนต่างกันอย่างไร?

ก่อนอื่นขอไล่เรียงตามนี้ บ้านเอื้ออาทรจะเป็นบ้านมือสอง ต่างกับบ้านชุมชนการเคหะแห่งชาติ และบ้านเอกชนที่เป็น มือหนึ่ง

ส่วนกรรมสิทธิ์

บ้านเอื้ออาทร = ยังเป็นของการเคหะฯ ใน 5 ปีแรก

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = ขายขาด เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

เอกชน = ขายขาด เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อนับตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

ในด้านการซื้อขายและเปลี่ยนมือ

บ้านเอื้ออาทร = ห้ามทำนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 5 ปีแรก

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = ซื้อขาย เปลี่ยนมือได้ตามปกติ

เอกชน = ซื้อขาย เปลี่ยนมือได้ตามปกติ

ทำเลที่ตั้ง

บ้านเอื้ออาทร = มีให้เลือกทั่วประเทศ แต่ทำเลอาจจะไกลจากจุดศูนย์กลางเมือง ถ้าเทียบกับบ้านของชุมชนการเคหะฯ และโครงการของเอกชน

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = มีให้เลือกเฉพาะจังหวัดหัวเมืองชั้นนำ ทำเลอาจจะดีกว่าบ้านเอื้ออาทร แต่อาจจะไกลกว่าเมื่อเทียบกับโครงการของเอกชน

เอกชน = ส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลที่ดีกว่าโครงการของหน่วยงานรัฐ กระจายตัวในแหล่งชุมชนเมือง แหล่งที่มีสาธารณูปโภคน้อย-ใหญ่ ทำให้ราคาแรงกว่าข้างบนเยอะ

ระดับราคา

บ้านเอื้ออาทร = ประมาณ 2.5-8 แสนบาท ขึ้นอยู่กับทำเล

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = ราคาเริ่มต้นมีตั้งแต่ 7-8 แสนบาท จนถึง 3 ล้านบาท ในทำเลเดียวกันกับโครงการของ เอกชน ราคาอาจจะใกล้เคียงหรือถูกกว่า (ปัจจุบันจะมีบางโครงการที่ซื้อไม่ไหว หรือกู้ไม่ผ่าน ก็เช่าซื้อได้ด้วย)

เอกชน = ระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทตอนนี้ หายากมา มีไม่ถึง 10% ของทั้งตลาดที่อยู่อาศัยเลยมั้ง เพราะตอนนี้เฉลี่ยราคาก็อยู่แถวๆ 2-3 ล้านบาท (ทั้งบ้านและคอนโดฯ)

ขั้นตอนการซื้อขาย

บ้านเอื้ออาทร = จองที่สำนักงานการเคหะฯ เงินจองประมาณ 3,000 บาท หากไม่ชอบ จะไม่ได้เงินคืนส่วนนี้ (แนะนำต้องไปดูที่อยู่อาศัยจริงก่อนเลือกจอง เพราะมีทั้งเก่ามาก เก่าน้อย) จากนั้นยื่นกู้กับธนาคาร หากกู้ผ่าน เตรียมนัดทำเอกสารสิทธิ์ ผ่านไป 5 ปี ถึงจะนัดโอนกรรมสิทธิ์ได้

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = จองที่สำนักงานการเคหะฯ หรือสำนักงานขายของโครงการฯ ส่วนค่าจองใกล้ๆ กับบ้านเอื้ออาทร จากนั้นค่อยเริ่มผ่อนดาวน์ตามระยะเวลา เมื่อสร้างเสร็จ เตรียมยื่นกู้ กู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์

เอกชน = จองที่สำนักงานขายของโครงการฯ ค่าจองส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ 5,000 บาท และจะมีค่าทำสัญญาประมาณ 5% ของราคาที่อยู่อาศัย (ส่วนใหญ่จะกำหนดไว้ที่ 50,000 บาท) จากนั้นยื่นกู้ ถ้ากู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์ แต่หากเป็นที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ผ่อนดาวน์ตามระยะเวลา เมื่อสร้างเสร็จ เตรียมยื่นกู้ และเมื่อกู้ผ่าน นัดโอนกรรมสิทธิ์

สิทธิพิเศษ

บ้านเอื้ออาทร = ไม่ค่อยมี 

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = ไม่ค่อยมี 

เอกชน = มีโปรโมชั่น ลด แลก แจก แถม เพียบ

การหักลดหย่อนภาษี

บ้านเอื้ออาทร = ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารไม่สามารถนำไปหักลดหย่อนภาษีได้ (ยกเว้นรัฐบาลจะมีมาตรการพิเศษในอนาคต)

ชุมชนการเคหะแห่งชาติ = ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ตามปกติ (สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท)

เอกชน = ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารนำมาหักลดหย่อนภาษีได้ตามปกติ (สูงสุดไม่เกิน 1 แสนบาท)

จริงๆ แล้ว ทุกๆ โครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นของภาครัฐ หรือภาคเอกชน ต่างก็มีทั้งข้อดีและข้อเสีย ใช่ว่าโครงการที่มีราคาสูงแบบเอกชนจะดีกว่าโครงการรัฐที่มีราคาถูกเสมอไป มันอยู่ที่ผู้ซื้อโดนใจกับสภาพแวดล้อมไหน เหมาะกับการใช้ชีวิต การเดินทาง การทำงานเพียงใด แต่ยังไงซะ สิ่งที่สำคัญสุด ควรดูเงินในกระเป๋าแล้วบริหารให้ดี เพราะการผ่อนบ้านต้องใช้ความรับผิดชอบสูงนะ…ขอบอก

อ้างอิงข้อมูล: ddproperty



Advertising